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Alugar ou comprar um imóvel: minha experiência, opinião e bobagens diversas

É melhor alugar ou comprar um imóvel? Análises financeiras e emocionais mostram que, devido à sua paz e liberdade, alugar, e não comprar, é a melhor opção.

Caro leitor, esse texto não é politicamente correto. Não finalizo afirmando que a decisão de comprar ou alugar um imóvel depende de cada um. Afirmo que você perde tanto financeiramente, mas também perde sua liberdade, paz e saúde se decidir pela compra. E, expondo meus argumentos juntamente com a minha história pessoal, vou explicar os motivos de minha opinião.


Antes de iniciar o texto propriamente dito, vale aqui um comentário.

Muitas vezes os argumentos em um debate são desvirtuados quando seus oponentes buscam exceções para provar a veracidade de algo. Deixo aqui claro que exceções devem ser tratadas pelo o que são: exceções. E na sequência do texto, teremos a oportunidade de conhecer algumas delas. Adiante e boa leitura!


Por que você perde dinheiro comprando um imóvel? E um começo de vida desastroso


Inicio o texto com a temática financeira. Conversaremos posteriormente sobre os tabus emocionais, ok?

Se você já está plenamente convencido de que no Brasil, quase sempre perde-se dinheiro comprando um imóvel, pode avançar para o próximo tópico dos bloqueios emocionais. Caso contrário, gaste um tempinho aqui e clique nas referências para aprofundar alguns conceitos.

A chave para chegar a essa conclusão é comparar financeiramente as situações de compra e aluguel de um imóvel com base no custo de oportunidade. Ou seja, comprando um imóvel, você renuncia aplicar o seu dinheiro na generosa renda fixa brasileira, a aplicação mais benevolente do mundo, com altas taxas e alta segurança. Tem sido assim durante mais de vinte anos e mesmo com seus altos e baixos, ela não perderá esse posto tão cedo. 

Na comparação entre alugar ou comprar um imóvel, em geral são criados dois entraves mentais na maioria das pessoas:

"É melhor pagar um financiamento, pois nesse caso, estou pagando algo que é meu. Gastar dinheiro com aluguel é jogar dinheiro fora" e

"Não importa se eu pago um pouco mais agora, pois o imóvel vai valorizar no futuro".

Vamos conversar rapidamente sobre cada um deles.

Seja pagando o imóvel à vista ou financiado, você perde dinheiro


Acredito que o leitor saiba que comprar algo à vista é mais vantajoso do que pagar a prazo, evitando o pagamento de juros. Porém, a realidade do Brasil impede que a maior parte das pessoas usem essa forma de pagamento. Falemos então brevemente sobre o financiamento para depois comentarmos do pagamento à vista.

Vários blogs já fizeram simulações de financiamento no site da CEF para tais avaliações. E todos eles chegaram na mesma conclusão: você perde dinheiro no financiamento. Muito dinheiro. Vou enfatizar: muito mesmo!

Não vou entrar em detalhes financeiros aqui, pois não vou ficar repetindo o que encontra-se facilmente na web. Para aprofundamento desse ponto, veja esse artigo.

Na minha opinião, ele usou números conservadores, como aplicar o valor de 0,5% do valor do imóvel para aluguel. Nos contratos que eu fiz, nunca chegou a isso. Mas mesmo assim ele chegou à conclusão de que pagamos o dobro do valor do imóvel fazendo um financiamento.

Sim, você poderia ter dois imóveis ao invés de um se pagasse à vista. Bom para você ou bom para o banco?

Um parênteses: as poucas exceções desse caso geral, onde a prestação já começa com um valor similar ao aluguel, envolvem privilégios sociais. Mas como disse anteriormente, não estou tratando de exceções, certo?

Bom, então parece que é vantagem comprar um imóvel à vista. Será que é um bom negócio?

É melhor alugar ou comprar um imóvel? Análises financeiras e emocionais mostram que, devido à sua paz e liberdade, alugar, e não comprar, é a melhor opção.
Veja o exemplo ao lado. O aluguel é oferecido a 0,3% do valor do imóvel. Em um título seguro e conservador do Tesouro Direto, você recebe 0,5% de juros ao mês. Assim, se resolver investir os R$ 650.000,00, receberá R$ 3.250,00 por mês. Isso apenas de juros, sem contar a correção monetária.

Para deixar claro: você paga o aluguel, sobra R$ 1.250,00 para gastar como quiser e seu montante no banco nunca perde valor.

Esses cálculos ainda são conservadores, pois alugando, você não pagará a taxas para transferência (ITBI, escritura pública, cartório) que variam de estado para estado. Elas somam em torno de 5% do valor do imóvel. Ou seja, de R$ 32.500,00 no exemplo citado. Mais detalhes aqui. Daria uma viagem de um ano ao redor do mundo, hein? :)

Se o apartamento for novo, acresça colocação de pisos, armários, boxes e outros acabamentos necessários.

Ainda parece um bom negócio?

Assim, seja financiando ou pagando à vista, você perde dinheiro se for comprar um imóvel no Brasil, ao invés de alugá-lo. Desculpe eu ser politicamente incorreto, mas não há opiniões aqui. Há matemática.

Ok André, mas e a valorização?

A suposta valorização não cobre, nem de longe, o que você está pagando a mais na compra de um imóvel


Se você pensa que os imóveis sempre valorizam, você não está sozinho. Isso é um senso comum, principalmente no Brasil. Um senso comum deveras equivocado. Os imóveis não se valorizam mais do que boas aplicações em renda fixa.

Para as pessoas menos inexperientes na área econômica, deixo claro aqui que o conceito de valorização deve ser sempre deflacionado. Ou seja, devemos sempre descontar a inflação da valorização bruta.

Vamos então aos fatos. Veja o gráfico abaixo de valorização dos imóveis no Brasil pelo índice FIPE/ZAP. Repare que desde 1979 até 2014 os imóveis valorizaram-se acima da inflação em apenas 53,38%. Projetando até 2016 com dados do site da FIPE/ZAP, vemos que a variação real de 2015 até agosto de 2016 é de apenas 0,2%, com uma inflação no período de pouco mais de 16%.

Se o gráfico fosse atualizado, sua extremidade direita estaria ladeira abaixo, próximo ao índice 130 do eixo das ordenadas.

É melhor alugar ou comprar um imóvel? Análises financeiras e emocionais mostram que, devido à sua paz e liberdade, alugar, e não comprar, é a melhor opção.
Retirado de http://rexperts.com.br/valorizacao-dos-imoveis-brasil-fipe-zap/

Ou seja, os imóveis no Brasil tiveram uma valorização real, acima da inflação, abaixo de 30% entre 1979 a 2016. Um rendimento em 37 anos que hoje, em títulos ultraconservadores do Tesouro Direto você alcança em menos de 5 anos.

Ainda acha vantagem? Eu não.

Mas o leitor agora pode me perguntar: e se eu comprasse o imóvel em 2007 e o vendesse em 2013?

Lembram-se das exceções? Claro, algum sortudo pode ter sido coroado de acertar exatamente o fundo e o topo dos preços dos imóveis nos últimos anos, mas que não mudam a conclusão de que imóvel NÃO é um bom negócio. Se você foi esse sortudo, parabéns!

Exceções não são bons pilares para decidir investimentos. Mas ainda que você fique animado com elas, acrescento que mesmo nesse caso citado, existia uma chance de ganhar ainda mais na renda fixa com um título de longo prazo, como pode ser visto no gráfico abaixo:

É melhor alugar ou comprar um imóvel? Análises financeiras e emocionais mostram que, devido à sua paz e liberdade, alugar, e não comprar, é a melhor opção.
http://www.drmoney.com.br/investimentos/a-bolha-imobiliaria-e-a-relacao-aluguelprecos-dos-imoveis/

O título do Tesouro Direto obteve um rendimento ainda maior do que a valorização bruta de imóveis no período de alta imobiliária, entre 2008 e 2012.

Mais um ponto contra a compra de imóveis.

Novamente podemos lembrar aqui os custos da transferência do imóvel, capitalizados por décadas na renda fixa... Além disso, se o imóvel era novo, existiram gastos com pisos, armários, etc... Bem, melhor não fazer a conta... Fica mais fácil (e nos enche de orgulho) dizer que tivemos lucro com o imóvel :)

Um imóvel pode desvalorizar muito? Uma pulga atrás da orelha.


Normalmente, quando ouvimos falar de desvalorização de imóveis, relacionamos a fatos como problemas de violência na vizinhança, caos econômicos em cidades, perigos que tornaram-se mais próximos, seja de segurança ou ambientais.

Mas será que os preços dos imóveis podem cair abruptamente?

Vocês lembram-se dos telefones fixos? Houve uma época em que eles eram declarados até no Imposto de Renda anual, devido aos seus altos valores. Hoje, com o advento da tecnologia sem fio, são peças de museu, sem valor.

Um campo que está crescendo muito ultimamente é a impressão em 3D. Muitos entendidos proclamam que é a uma das novas fronteira da ciência. E já chegamos ao ponto de construir casas através das impressoras 3D. Vejam esse link sobre a construção de uma pequena casa em Amsterdã. Achou pequena? Que tal essa então?

Não sei o que vai acontecer, mas é possível que uma nova revolução esteja chegando por aí. Claro que transições como essas não são fáceis. Há muitos interesses em jogo. Mas eu consideraria para repensar melhor meus investimentos.

Meu desastre pessoal e uma exceção


Eu espero que o leitor que já comprou seu imóvel não fique ressentido com esses números e comentários. A ciência dos fatos é importante, e nem sempre ela deve gerar arrependimentos, mas sim sabedoria para os próximos passos.

Eu também cometi o ato falho de comprar um imóvel no passado. Financiado ainda por cima... Foi em 1994. Um desastre. Eu não me lembro do tipo de financiamento que a CEF disponibilizava naquele tempo, mas eu lembro que meu saldo devedor aumentava todo mês, apesar de pagar a prestação todo santo dia 10.

Passei ele para a frente 5 ou 6 anos depois, quase de graça. Não consegui cobrir nem 20% de todas as parcelas que paguei de financiamento. Mas ficou a lição.

Como explicar então que eu tenha comprado novamente um imóvel em 2008?

Simples: eu usei a única condição onde comprar um imóvel é vantajosa financeiramente: com o dinheiro do FGTS. Lembra dele? É aquele dinheiro que o governo surrupia mensalmente de todo assalariado. Na verdade grande parte é de fato roubada, pois você não recebe de volta o mesmo montante. Seu saldo é rentabilizado abaixo da inflação, ano a ano. Ou seja, prejuízo na certa.

Eu escrevi um artigo com cálculos que demonstram que o FGTS é o primeiro montante que o governo rouba de seu salário. Se tiver curiosidade, dê uma olhadinha lá.

Em 2008 eu tinha saldo suficiente no FGTS para comprar um imóvel. E o fiz para tirá-lo da agonia de ver meu dinheiro diminuindo mês a mês.

Assim, temos temos uma exceção aqui. Se você for usar todo o dinheiro do FGTS na compra de um imóvel, pode sim valer a pena financeiramente. E isso é mais verdadeiro quanto maior for o saldo do seu FGTS.


Vamos falar agora dos bloqueios emocionais?


Deixemos agora a parte financeira de lado. Vamos sair da racionalidade e entrar nas paixões. O sonho da casa própria é uma dessas paixões que constroem modelos mentais difíceis de serem extirpados de nossa mente. Modelos mentais que insistem em corroborar nossas certezas, mesmo quando a realidade aponta para o outro lado. Vamos analisar alguns desses padrões que vejo por aí.

Alugar é jogar dinheiro fora, enquanto na prestação pago por algo que é meu


Esse é um padrão clássico. Vamos pensar: qual a diferença básica de alugar e pagar uma prestação? No aluguel, pagamos pelo usufruto de um imóvel. Na prestação do financiamento, pagamos pelos juros de um montante em dinheiro que nos foi emprestado. E pagamos proporcionalmente mais, como demonstrado acima.

Ora, qual a vantagem em dizer que estou pagando mais pelos juros de um empréstimo do que pagando menos pelo usufruto de um imóvel?

Pois é, leitor, esses é um dos mistérios do senso comum.

E será que o imóvel é mesmo seu? Vamos continuar...

A casa própria dá sensação de segurança


Lembre-se que no financiamento você estará pagando muito caro por algo que não é seu. Sim, o imóvel, até que você o quite, não é seu. O imóvel é do banco. Experimente atrasar um pouco os pagamentos e espere para ver o que ocorre. Onde está a sensação de segurança e tranquilidade?

No aluguel também pagamos por algo que não é nosso. Mas a diferença é que ao alugar - e não comprar um imóvel, pagamos bem menos. E podemos guardar a diferença para momentos de crise, tornando-nos mais capitalizados.

O que nos deixa em melhor situação em cenários mais dramáticos.

A casa própria pode ser a solução para as pessoas para a realização de um sonho, para a satisfação na sensação de pertencimento de um lugar, para a identificação com algo que lhe é próprio. Mas nada disso é racional. Deixemos para a psicologia e sociologia tais debates.

Morar de aluguel é para solteiros. Uma família precisa possuir um imóvel


Não entendo bem essa padrão de pensamento.

Você casa e compra um imóvel. Daí sua família aumenta e vai para outro maior. Uma, duas ou três trocas, pois além do número de filhos aumentar, eles crescem e necessitam de outros benefícios. E depois seus filhos vão embora e a casa fica grande para o casal.

Não parece óbvio o absurdo que a família gasta em cada mudança desse tipo? Seus gastos seriam muito menores (e seu patrimônio seria muito maior) se tivessem escolhido alugar os imóveis que moraram ao invés de comprá-los.

Ficaria também muito mais fácil corrigir possíveis escolhas erradas do imóvel ou do bairro. Mas isso deixo para comentar no último item referente à paz e tranquilidade. Sigamos!

A casa própria é imprescindível, pois posso deixar ela do jeito que eu quero


Existem nesse momento que escrevo, 144.068 anúncios de aluguel em São Paulo. Será que não existe um imóvel "do seu jeito"? Será que precisamos ser tão específicos?

Sim, eu concordo que uma coisa e outra gostaríamos que fosse diferente. Mas estamos falando de algo maior. De derrubar paredes e construir. Afinal, coisas menores podemos fazer também em um imóvel alugado. Não há impedimento para isso, como algumas pessoas fazer crer. Veja esse site para ter uma ideia.

Mas a inquietação do ser humano faz com que sejamos tentado a mudar sempre. A não gostar do que temos. A querer sempre mais, mesmo não avaliando a real necessidade das mudanças. Já vi em várias ocasiões quebras-quebras e arrependimentos. Depois, mais quebras-quebras. Vontade não satisfeita, mais quebras-quebras.

Será que essa vida estética, hedonista que vivemos não nos trará de volta a uma pseudoescravidão do desejo? Bom, esse é assunto para outro artigo...

De qualquer forma, tem gente que gosta. Cada um com seu cada um. Eu acho mais fácil trocar de casa e, fazendo do aluguel o seu modo de vida, isso é muito mais fácil e barato.

Eu moro com mais conforto em minha casa, pois cuido muito bem dela


O cuidado que temos com nossas posses, de fato, é maior do que com posses de terceiros. Mas tudo deve ser bem ponderado. Se você faz um financiamento de um imóvel, por exemplo, pretende ficar por muito tempo na casa. Talvez até mais de 30 anos.

Você vai gastar muito com ela. Acredite: muito mesmo, principalmente se for uma casa. Não, não estou falando dos investimentos iniciais, como piso, armários e outros puxadinhos. Estou falando de conserto de telhado, quebrar paredes por causa de infiltrações, revisão de fiação elétrica, entupimentos de tubulações, etc, etc. Meus pais têm uma casa de 34 anos e eu sei muito bem o que é isso.

E lembre-se que, por mais que você cuide de sua casa, ela envelhece. Quando você terminar o seu financiamento, você terá uma casa... velha.

E morando de aluguel, caso haja algum problema estrutural, quem paga é o proprietário. Ou ainda, você pode mudar-se para um imóvel novo sempre que desejar.

Eu quero paz e tranquilidade. Então, vou de casa própria


Vamos fazer um exercício. Você comprou sua sonhada casa própria. Mas depois de um tempo...

a) Um presídio (ou uma marmoraria) foi construído ao seu lado;
b) O bairro começou a ficar menos seguro.
c) Vizinhos indesejados (por vários motivos) compraram o imóvel do lado;
d) Você mudou de emprego, bem longe de onde mora;
e) Você se cansou da cidade e quer mudar para o interior (ou capital);
f) Você verifica que existem problemas estruturais no seu imóvel que demandarão uma ampla (e cara) reforma;
g) Percebe que o condomínio está muito mal gerido e está fazendo com que seu imóvel esteja desvalorizando, apesar das taxas de condomínio sempre crescentes
h) Você resolve fazer uma longa viagem. Consequentemente, vai ter dor de cabeça em deixar sua casa só. Estresse e preocupação;
i) Por qualquer motivo acima, você resolve alugar sua casa própria. Novamente, estresse e preocupação.

A lista é longa, mas acho que consegui passar a ideia. Embora você sempre possa vender o seu imóvel e comprar outro posteriormente, o processo é muito mais demorado e custoso. No inquilinato, você muda e entrega o imóvel com muito mais facilidade. E não vai ter dor de cabeça com inquilinos, caso decida pelo último item.

Onde então temos mais paz e tranquilidade?

Aproveito a deixa desse tópico para comentar abaixo a minha vida imobiliária. E mostrar por que, além do plano financeiro, eu prefiro morar de aluguel do que ter um imóvel próprio. Eu quero é justamente, paz e tranquilidade.


Minha vida imobiliária


Exceto entre os anos de 1994 e 1999 e entre os anos de 2008 a 2010, eu sempre fui inquilino. Nunca fui incomodado de nenhuma forma. Acredito que a chance de um locador pedir o imóvel ao locatário (possivelmente o único fator que vejo essa opção como negativa) é muito remota, caso ele seja um bom cliente. A possibilidade existe, mas se ocorrer, é fácil resolver a situação.

No ano 2000 eu saí do Estado de São Paulo e fui morar no Rio de Janeiro até o ano 2002. Morava em um apartamento de dois quartos, onde fiz amizade com a proprietária e nunca tivemos problemas durante o contrato.

No ano de 2002 a 2003, fui morar na Alemanha, enviado para fazer um curso pela empresa. Novamente, fiquei em um apartamento alugado, totalmente mobiliado. A proprietária também era ótima. Ela serviu inclusive como um suporte para resolver muitas coisas, como instalações de telefone e internet e foi muito solícita em trocar a máquina de lavar roupa quando esta deu defeito. Novamente, nenhum contratempo.

Quando voltei ao Brasil, fiquei em Recife por um prazo curto, de alguns meses. Aluguei um flat de frente para a praia. Foi a melhor vista que já tive da janela do meu quarto. Mesmo deitado na cama dava para ver o mar. Nesse imóvel, as facilidades eram ainda maiores. Tinha arrumadeira, lavanderia e café da manhã disponível. Tudo isso muito mais barato do que a prestação de um imóvel equivalente.

É melhor alugar ou comprar um imóvel? Análises financeiras e emocionais mostram que, devido à sua paz e liberdade, alugar, e não comprar, é a melhor opção.
O quarto de melhor visão da minha vida

Após Recife fui morar no interior do Maranhão, no final de 2004. Aluguei por um preço muito baixo um sobrado com 230m2 construídos, piscina e sauna, no centro da cidade. Resolvi tudo em menos de dois dias. Imagine se eu cismasse que queria uma casa própria?

Após quase dois anos, a empresa convocou-me para um projeto onde eu ficaria visitando várias unidades do grupo. Ou seja, não teria uma moradia fixa. A empresa bancaria os hotéis e eu ficaria de lá para cá, acumulando milhagens no cartão vermelho da TAM. Fiquei mais de um ano nessa toada. É claro, como eu tinha alugado, ficou muito fácil entregar a casa e sair tranquilo nessa zoeira...

Voltei em seguida para o Maranhão, mas coloquei para mim mesmo que seria por pouco tempo. Preferi ficar nesse caso, em um pequeno apartamento recém-construído, também perto do centro. Acertei um contrato de apenas seis meses, mas acabei ficando por quase um ano. O aluguel nos permite tais liberdades. E como disse anteriormente, se você for um bom cliente, consegue muitas benesses. O proprietário era um velhinho muito cordial.

Em 2008 voltei para Itu, em São Paulo. E como contei anteriormente, nesse ano usei a maior parte do meu FGTS para comprar um apartamento na cidade. Mas sabia que iria vendê-lo logo, pois já estava planejando pedir demissão da empresa e voltar para Campinas. Além disso, o mercado imobiliário estava valorizando além da conta os imóveis.

Em 2010 eu me demiti. Como havia uma pessoa interessada em alugar meu apartamento, fiz um contrato de um ano com ela e fui morar em Campinas, alugando um apartamento. Com mais tempo, estudei com calma a melhor forma de vender o imóvel de Itu e isso ocorreu pouco mais de um ano depois, em meados de 2011. Apliquei  tudo em Fundos Imobiliários, ao invés de comprar outro. Afinal, além de querer paz e tranquilidade eu já sabia que a bolha imobiliária ia estourar logo logo...

Em 2012 bateu vontade de viajar. Uma viagem um pouco mais longa do que eu normalmente fazia. E como eu havia escolhido alugar um imóvel, tudo ficou mais fácil. Devolvi o apartamento e toda a grana que eu gastava em aluguel, condomínio, energia elétrica, TV a cabo, internet, faxineira, etc foi para o financiamento da viagem. E adivinha?

Fiquei 205 dias fora, viajando pela Europa e Ásia e gastei menos do que gastaria se ficasse no Brasil. Sim, você leu direito.

Se eu estivesse pagando prestação de imóvel financiado isso seria impossível. Não posso pedir para "parar" de pagar. Além disso, o apartamento ficaria lá, sem gerar lucro algum, demandando pagamentos de condomínio e as tarifas básicas de utilidades. Sem contar o pó que ia acumular quando eu voltar...

Caso tenha interesse em ver as postagens dessa viagem, o índice está aqui.

Quando voltei, em 2013, aluguei um apartamento próximo à Unicamp. Ela era novinho, fui o primeiro morador. Mas não gostei muito dele em função de espaço e vizinhos, mas ele me convinha pela localização por motivos pessoais. Assim que deixou de convir, mudei para o apartamento que estou até hoje, também de aluguel.

Novamente, escolhi um apartamento novíssimo. Sou o primeiro morador. Estou satisfeitíssimo no local atual. Pago o equivalente a 0,3% do valor do apartamento por mês. E o rendimento médio real nos últimos dois anos do meu patrimônio ultrapassa facilmente o dobro desse valor. Mas se um dia resolver sair, o leitor já sabe: é tudo muito fácil. Nada me prende aqui.


Palavras finais


É esse tipo de liberdade que me dá paz e tranquilidade. Essa liberdade de não estar preso a algo, mesmo sendo a sua tão sonhada e querida casa própria, não pode ser medida. É um conceito que pode ser extrapolado de diversas maneiras.

Liberdade para morar onde quiser quando bater uma vontade de sentir novos ares.

Liberdade de entregar as chaves e sair pelo mundo, sem preocupações de ter deixado algo para trás.

Liberdade de livrar-se de problemas estruturais, vizinhos chatos, ruídos incômodos que não estavam lá quando você se mudou.

Liberdade de não ter a carga emocional de deixar para trás sua casa própria, que você não quer mais mas sacrificou-se tanto para conseguir.

Eu reconheço que essa forma de vida é compatível com pessoas que sabem cuidar bem da sua vida financeira. Prestações de casa própria podem ser a única forma de algumas pessoas pouparem algum dinheiro. Mas elas precisam estar cientes que perdem muito apostando nessa alternativa.

Será que não é mais interessante adquirir a sabedoria financeira e fazer as coisas do melhor jeito para elas?

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Nesse link também tem alguns textos sobre independência financeira. Pretendo escrever mais nas próximas semanas. Se quiser receber em primeira mão as atualizações, clique no banner abaixo.

Opiniões? Serão muito bem vindas nos comentários.


P.S.1: A inspiração desse texto veio após a leitura desse artigo, do blog Geração 65. Após lê-lo, resolvi colocar minha experiência e ideias à disposição de outras pessoas.

P.S.2: Um leitor perguntou posteriormente como agi com a mobília nas mudanças, De fato, esqueci de comentar esse fato no artigo, mas se tiver interesse, veja minha resposta na seção de comentários abaixo.

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